Zukunft des Waldhotels
- cb
- 17. Juli
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Aktualisiert: vor 14 Minuten
Zusammenfassung
Die geplante Nutzung des ehemaligen Waldhotels in Frohnau als Einrichtung für wohnungslose Menschen, insbesondere für Familien sowie Personen mit Pflege- und Unterstützungsbedarf, wird derzeit intensiv diskutiert. Einerseits gibt es verständliche Sorgen in der Nachbarschaft, etwa hinsichtlich möglicher Konflikte und die Befürchtung, dass künftig auch andere Gruppen untergebracht werden könnten. Andererseits steht der Bezirk in der Verantwortung, Wohnraum für hilfsbedürftige Menschen bereitzustellen.
Ein Blick in die Geschichte zeigt: Frohnau hat schon wiederholt soziale Einrichtungen integriert – für Kriegsversehrte, Menschen mit Behinderungen, Kinder und Jugendliche in schwierigen Lebenslagen sowie suchtkranke Menschen. (Donnersmarck, Stephanus, Caritas, Diakonie, Synanon, Jugendhilfe) Dabei wurden meist städtebaulich und organisatorisch verträgliche Lösungen gefunden.
Zur Versachlichung der Debatte und für mehr Transparenz hat der Bürgerverein Frohnau die bisher bekannten Fakten gesammelt und Fragen an Betreiber und Bezirksamt gestellt. Alle eingegangenen Antworten sind auf der Website des Bürgervereins zu finden.
Vorgesehen sei keine Not- oder Krisenunterbringung mit kurzfristig wechselnder Belegung, sondern eine geordnete Belegung über das Bezirksamt. Soziale Betreuung, ambulante Pflege, Hausmeisterdienst und ein Sicherheitskonzept sind angekündigt.
Aus Sicht der Ortsteilentwicklung wären am kleinen Subzentrum rund um den Pilz auch andere Nutzungen denkbar. Tatsächlich liegt aber ein konkretes Vorhaben eines Eigentümers vor, das im rechtlichen Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen ist:
Da das Grundstück in einem Allgemeinen Wohngebiet liegt, sind soziale Einrichtungen grundsätzlich zulässig (§ 4 BauNVO). Hinzukommt – insbesondere größeren und eher atypischen Projekten - die weitere Prüfung der Gebietsverträglichkeit (§ 15 BauNVO). Dabei werden ausschließlich städtebauliche Kriterien berücksichtigt, nicht ordnungsrechtliche oder sozialpolitische Aspekte. Für soziale Einrichtungen in einem Wohngebiet gilt kein allgemeines Abstands- oder Trennungsgebot. Zudem schützt das allgemeine Städtebaurecht nicht die soziale Zusammensetzung eines Ortsteils.
Sollte das Projekt nach Prüfung genehmigungsfähig sein, verfügt der Bezirk jedoch über Einflussmöglichkeiten, die über das Baurecht hinausgehen, da er für die Wohnungslosenhilfe verantwortlich ist. Um die Sorgen der Nachbarschaft aufzugreifen, erwarten wir verlässliche Regelungen, die die vom Träger angekündigten Maßnahmen zur Betreuung und Konfliktvermeidung verbindlich festschreiben und gegebenenfalls erweitern. Ebenso sollte dauerhaft sichergestellt werden, dass sich der Kreis der künftigen Bewohnerinnen und Bewohner auf die derzeit genannten Zielgruppen konzentriert.
Wir begrüßen, dass die Anregung des Bürgervereins zu einer Informationsveranstaltung für die Nachbarschaft aufgegriffen wurde. Bei der vorgesehenen Informationsveranstaltung am 28. August um 17:30 Uhr im Centre Bagatelle sollte es das Ziel aller Beteiligten sein, Bedenken der Nachbarschaft ernst zu nehmen, offene Fragen sachlich zu klären und gemeinsam eine tragfähige Lösung zu finden – im Sinne eines guten Miteinanders und sozialer Verantwortung.
Wir würden uns freuen, wenn das zum Anlass genommen wird, zukünftig auch insgesamt über die Entwicklung des wichtigen Subzentrums am Pilz zu diskutieren.
Fragen der Bürgervereins und Antworten des potenziellen Betreibers (Stand 29.7.2026)
Im Zusammenhang mit dem Projekt zur Unterbringung wohnungsloser Menschen im ehemaligen Waldhotel hat der Bürgerverein Fragen an den vorgesehenen Betreiber formuliert.
Dabei wurden auch Anregungen von Frohnauerinnen und Frohnauern aufgegriffen, um zu einem weiteren konstruktiven Verlauf der Diskussion beizutragen. Parallel dazu hat der Bürgerverein Fragen – unter anderem zu Aspekten des Baurechts, einer möglichen Genehmigung und der Ortsteilentwicklung – an das Bezirksamt gerichtet.
Die nachfolgenden Antworten stammen von Thomas Mertens, Prokurist der Home & Care Reinickendorf GmbH sowie Geschäftsführer der Home & Care Wohnungslosenhilfe gGmbH.
Alle Antworten werden im Original ohne weitere inhaltliche Kommentierung wiedergegeben. Nur Erläuterungen, die mit „*“ gekennzeichnet sind, stammen vom Bürgerverein.
Bericht des RBB vom 4.8.2026
Hinweis zur Informationsveranstaltung am 28.8.2026
Der Investor "Home & Care" hat dem Bürgerverein mitgeteilt, dass die Informationsveranstaltung zur zukünftigen Nutzung des ehemaligen Waldhotels in Frohnau am Freitag, den 28. August 2026 ab 17:30 Uhr im "Kulturhaus Centre Bagatelle"
Zeltinger Straße 6 13465 Berlin stattfindet.
Der Bürgerverein hat weitere Informationen erbeten und wird dem Investor auch im Vorfeld Fragen zum Nutzungskonzept vorlegen. Die Antworten werden hier veröffentlich.
Zusammenfassung des Bürgervereins (vor allem zu Fragen von Baurecht und Ortsteilentwicklung) Stand 17.7.2026
Ausgangslage
Das Waldhotel (Schönfließer Straße Ecke Oranienburger Chaussee) Frohnau mit ehemals rund 20 Zimmern sowie das Restaurant „Rabennest“ stehen seit 2024 leer. Nun sind Planungen des neuen Eigentümers bekannt geworden, auf dem Grundstück eine Einrichtung für Wohnungslose zu errichten. Es ist von bis zu 54 Personen die Rede. Die Angaben sind bislang uneinheitlich: Teilweise ist von wohnungslosen Familien, teilweise von Obdachlosen mit besonderem Pflegebedarf die Rede. Seit dem 18. Juni liegt ein Bauantrag vor.
Weitere Details zum Betreibermodell und zur geplanten Belegung sind derzeit nicht öffentlich bekannt.
Der Bürgerverein hat alle derzeit verfügbaren Informationen zusammengetragen, um die Diskussion zu versachlichen und sowohl soziale Belange als auch die berechtigten Interessen der Anlieger angemessen zu berücksichtigen:
Historischer Kontext
Frohnau hat in den vergangenen 100 Jahren – neben der vorherrschenden Wohnnutzung – stets auch Einrichtungen für Menschen in besonderen Lebenslagen aufgenommen: für Kriegsversehrte, Drogenabhängige, körperlich und geistig beeinträchtigte Personen sowie Kinder- und Jugendheime. In den meisten Fällen wurden städtebaulich wie organisatorisch verträgliche Lösungen gefunden. Die Gartenstadt ist ihrer Verantwortung stets gerecht geworden.
Das Gebiet um den „Pilz“ stellt eine städtebaulich herausragende Lage am Übergang vom Siedlungsgebiet der Gartenstadt in den Frohnauer Forst dar. Hier befindet sich das einzige klar ausgebildete Subzentrum Frohnaus, das nach der Schließung des „Entenkellers“ und des Waldhotels mit Restaurant heute jedoch nur noch aus wenigen kleinen Geschäften im historischen Baukomplex südlich des Pilzes besteht.
Ende der 1960er Jahre plante der Senat, das Waldgebiet entlang der Oranienburger Chaussee dicht zu bebauen und in der Nähe des Pilzes Hochhäuser zu errichten. Diese Pläne wurden durch massive Anwohnerproteste verhindert.
Baurechtliche Situation
Bebauungsplan:
Das Grundstück des ehemaligen Waldhotels liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans XX‑23j und ist als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen.
Nach § 4 BauNVO sind hier u. a.
o Wohnen (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) und
o Anlagen für soziale Zwecke (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) zulässig.
Denkmalschutz:
Das Gebäude selbst steht nicht unter Denkmalschutz.
Ggf. ist der Umgebungsschutz für nahegelegene Denkmale (z. B. Denkmalbereich Waldsiedlung mit „Café am Pilz“ bzw. „Entenkeller“) zu prüfen.
Erhaltungsverordnung:
Die Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB schützt die städtebauliche Eigenart Frohnaus, nicht die soziale Zusammensetzung.
Solange keine größeren baulichen Veränderungen erfolgen, ist sie hier nicht einschlägig.
Anders wäre die Lage bei weiteren Neubauten, Anbauten oder der Bebauung von Freiflächen.
Bauplanungsrechtliche Einordnung der Nutzung
Zunächst ist zu klären, wie die geplante Nutzung bauplanungsrechtlich zu bewerten ist. Hier eine noch vorläufige grobe Einteilung:
1. Wohnähnliche Nutzung
Werden wohnungslosen Familien für längere Zeit in abgeschlossenen Einheiten untergebracht und führen sie ihren Alltag eigenständig in familienähnlichen Strukturen, handelt es sich regelmäßig um Wohnen oder eine wohnähnliche Nutzung. → Genehmigungsfähig im WA.
2. Soziale Einrichtung
Eine Unterkunft für wohnungs- oder obdachlose Familien, die von einem sozialen Träger mit Pflege- und Betreuungsangeboten (24/7‑Betreuung, sozialer Dienst, Sicherheitsdienst, institutioneller Charakter) betrieben wird, kann als Anlage für soziale Zwecke gelten. → Ebenfalls genehmigungsfähig im WA.
3. Gemeinschaftsunterkunft mit wechselnder Belegung
Eine kommerziell betriebene Gemeinschaftsunterkunft für Obdachlose mit ständig wechselnder Belegschaft fällt nicht zwingend unter die genehmigungsfähigen Kategorien. Hier gibt es problematische Erfahrungen in anderen Stadtteilen. → Prüfbedürftig, insbesondere hinsichtlich Betriebsform und Gebietsverträglichkeit.
§ 15 BauNVO – Prüfung der Gebietsverträglichkeit
Neben § 4 BauNVO ist § 15 BauNVO einschlägig: Bauliche Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen oder wenn von ihnen unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen können.
Auf Basis von § 15 BauNVO sollte Genehmigungsbehörde nicht nur die Nutzung, sondern die konkrete Betriebsform, die Belegungsdichte und die tatsächlichen Auswirkungen auf das Wohngebiet zu prüfen. Diese Prüfung darf sich im Genehmigungsverfahren allerdings nur auf städtebaulich relevante Kriterien erstrecken; allgemeine sozialpolitische oder ordnungsrechtliche Fragen können rechtlich nicht abgedeckt werden. Ein allgemeines „Trennungsgebot“ wie bei bestimmten immissionsschutzrechtlich relevanten Anlagen gibt es nicht. Ebenso schützt das allgemeine Städtebaurecht nicht grundsätzlich die soziale Zusammensetzung eines Ortsteils.
Die Rechtsprechung zu Unterkünften für Wohnungslose, Obdachlose oder Geflüchtete in Allgemeinen Wohngebieten war in den letzten zehn Jahren uneinheitlich (siehe u.a. VG Hannover, VG Augsburg, BayVGH). Entscheidend sind stets die konkreten Betriebsformen und die Gebietsverträglichkeit. Die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Klage unterscheiden sich zudem danach, ob der Investor auf Genehmigung klagt oder Anwohner gegen eine erteilte Genehmigung vorgehen.
Nicht zutreffend ist die Vorstellung, es gelte ein allgemeines „Trennungsgebot“ wie bei bestimmten immissionsschutzrechtlich relevanten Anlagen. Ebenso schützt das allgemeine Städtebaurecht nicht grundsätzlich die soziale Zusammensetzung eines Ortsteils.
Vor dem Hintergrund weiterer Informationen kann die rechtliche Lage und städtebauliche Verträglichkeit auch noch tiefergehender analysiert werden: Ist die Einrichtung für die Anwohnerschaft verträglich und ist der Standort für die unterzubringenden Personen geeignet?
Empfehlung für das weitere Vorgehen
Eine sorgfältige Klärung der Rahmenbedingungen (Struktur der Einrichtung, geplante Zusammensetzung der Bewohnerschaft, ergänzende Einrichtungen und Organisationskonzept) ist für eine Bewertung notwendig. Angesichts der Bedeutung des Standorts empfiehlt sich eine – rechtlich nicht vorgeschriebene – Informationsveranstaltung für die Anwohnerschaft. Ein verbindliches Konzept des Betreibers zur Organisation der Einrichtung sowohl hinsichtlich der Anbindung und Versorgung der Bewohnerinnen und Bewohner als auch hinsichtlich der verträglichen Gestaltung in Bezug auf die Anlieger sollte neben den formalen baurechtlichen Angaben Bestandteil einer solchen Information sein:
Ein überzeugendes und verträgliches Konzept könnte Bedenken ausräumen.
Sollten sich potenzielle Probleme zeigen, wäre dies ein geeignetes Forum, um proaktiv Lösungsansätze zu diskutieren – auch zur Vermeidung späterer gerichtlicher Auseinandersetzungen.
Sollte sich das Konzept aber als grundsätzlich nicht verträglich für diesen Standort herausstellen, sollte das Bezirksamt eine Versagung der Genehmigung und Alternativen prüfen.
Zudem könnten im Rahmen einer solchen Veranstaltung auch über den Waldhotelstandort hinaus Ansätze zur städtebaulich verträglichen Weiterentwicklung des für Frohnau wichtigen Bereichs um den Pilz (einschließlich Entenkeller) besprochen werden.
Für eine abschließende Bewertung ist es derzeit zu früh. Der Bürgerverein bittet alle Beteiligten, die offenen Fragen sachlich zu klären, Bedenken ernst zu nehmen und gemeinsam an einer verträglichen Lösung für den Standort zu arbeiten.
Text wird ergänzt.
Ergänzung 22.7.2026:
Bürgerverein ist in Kontakt mit Bezirksamt und Investor. Weitere inhaltliche Gespräche mit Investor folgen in der nächsten Woche. Die vorgeschlagene Informationsveranstaltung wird nach den Schulferien stattfinden. Der Investor sucht gerade noch eine Veranstaltungslokalität. Der Termin wird auch hier bekannt gemacht.
21.7.2026: Bezirksamt kündigt gegenüber Bürgerverein an, dass der Betreiber eine Infoveranstaltung nach den Sommerferien durchführen will.
Artikel im Tagesspiegel: vom 21.7.2026
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