Zukunft des Waldhotels

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Ausgangslage

Das Waldhotel (Schönfließer Straße Ecke Oranienburger Chaussee) Frohnau mit ehemals rund 20 Zimmern sowie das Restaurant „Rabennest“ stehen seit 2024 leer. Nun sind Planungen des neuen Eigentümers bekannt geworden, auf dem Grundstück eine Einrichtung für Wohnungslose zu errichten. Es ist von bis zu 54 Personen die Rede. Die Angaben sind bislang uneinheitlich: Teilweise ist von wohnungslosen Familien, teilweise von Obdachlosen mit besonderem Pflegebedarf die Rede. Seit dem 18. Juni liegt ein Bauantrag vor.

Weitere Details zum Betreibermodell und zur geplanten Belegung sind derzeit nicht öffentlich bekannt.

Der Bürgerverein hat alle derzeit verfügbaren Informationen zusammengetragen, um die Diskussion zu versachlichen und sowohl soziale Belange als auch die berechtigten Interessen der Anlieger angemessen zu berücksichtigen:

Historischer Kontext

Frohnau hat in den vergangenen 100 Jahren – neben der vorherrschenden Wohnnutzung – stets auch Einrichtungen für Menschen in besonderen Lebenslagen aufgenommen: für Kriegsversehrte, Drogenabhängige, körperlich und geistig beeinträchtigte Personen sowie Kinder- und Jugendheime. In den meisten Fällen wurden städtebaulich wie organisatorisch verträgliche Lösungen gefunden. Die Gartenstadt ist ihrer Verantwortung stets gerecht geworden.

Das Gebiet um den „Pilz“ stellt eine städtebaulich herausragende Lage am Übergang vom Siedlungsgebiet der Gartenstadt in den Frohnauer Forst dar. Hier befindet sich das einzige klar ausgebildete Subzentrum Frohnaus, das nach der Schließung des „Entenkellers“ und des Waldhotels mit Restaurant heute jedoch nur noch aus wenigen kleinen Geschäften im historischen Baukomplex südlich des Pilzes besteht.

Ende der 1960er Jahre plante der Senat, das Waldgebiet entlang der Oranienburger Chaussee dicht zu bebauen und in der Nähe des Pilzes Hochhäuser zu errichten. Diese Pläne wurden durch massive Anwohnerproteste verhindert.

Baurechtliche Situation

Bebauungsplan:

• Das Grundstück des ehemaligen Waldhotels liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans XX‑23j und ist als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen.

• Nach § 4 BauNVO sind hier u. a.

o   Wohnen (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) und

o   Anlagen für soziale Zwecke (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) zulässig.

Denkmalschutz:

• Das Gebäude selbst steht nicht unter Denkmalschutz.

• Ggf. ist der Umgebungsschutz für nahegelegene Denkmale (z. B. Denkmalbereich Waldsiedlung mit „Café am Pilz“ bzw. „Entenkeller“) zu prüfen.

Erhaltungsverordnung:

• Die Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB schützt die städtebauliche Eigenart Frohnaus, nicht die soziale Zusammensetzung.

• Solange keine größeren baulichen Veränderungen erfolgen, ist sie hier nicht einschlägig.

• Anders wäre die Lage bei weiteren Neubauten, Anbauten oder der Bebauung von Freiflächen.

  
  

Bauplanungsrechtliche Einordnung der Nutzung

Zunächst ist zu klären, wie die geplante Nutzung bauplanungsrechtlich zu bewerten ist. Hier eine noch vorläufige grobe Einteilung:

1. Wohnähnliche Nutzung

Werden wohnungslosen Familien für längere Zeit in abgeschlossenen Einheiten untergebracht und führen sie ihren Alltag eigenständig in familienähnlichen Strukturen, handelt es sich regelmäßig um Wohnen oder eine wohnähnliche Nutzung. → Genehmigungsfähig im WA.

2. Soziale Einrichtung

Eine Unterkunft für wohnungs- oder obdachlose Familien, die von einem sozialen Träger mit Pflege- und Betreuungsangeboten (24/7‑Betreuung, sozialer Dienst, Sicherheitsdienst, institutioneller Charakter) betrieben wird, kann als Anlage für soziale Zwecke gelten. → Ebenfalls genehmigungsfähig im WA.

3. Gemeinschaftsunterkunft mit wechselnder Belegung

Eine kommerziell betriebene Gemeinschaftsunterkunft für Obdachlose mit ständig wechselnder Belegschaft fällt nicht zwingend unter die genehmigungsfähigen Kategorien. Hier gibt es problematische Erfahrungen in anderen Stadtteilen. → Prüfbedürftig, insbesondere hinsichtlich Betriebsform und Gebietsverträglichkeit.

§ 15 BauNVO – Prüfung der Gebietsverträglichkeit

Neben § 4 BauNVO ist § 15 BauNVO einschlägig: Bauliche Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen oder wenn von ihnen unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen können.

§ 15 BauNVO verpflichtet die Genehmigungsbehörde, nicht nur die Nutzung, sondern die konkrete Betriebsform, die Belegungsdichte und die tatsächlichen Auswirkungen auf das Wohngebiet zu prüfen.

Die Rechtsprechung zu Unterkünften für Wohnungslose, Obdachlose oder Geflüchtete in Allgemeinen Wohngebieten war in den letzten zehn Jahren uneinheitlich (siehe u.a. VG Hannover, VG Augsburg, BayVGH). Entscheidend sind stets die konkreten Betriebsformen und die Gebietsverträglichkeit. Die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Klage unterscheiden sich zudem danach, ob der Investor auf Genehmigung klagt oder Anwohner gegen eine erteilte Genehmigung vorgehen.

Vor dem Hintergrund weiterer Informationen kann die rechtliche Lage und städtebauliche Verträglichkeit auch noch tiefergehender analysiert werden: Ist die Einrichtung für die Anwohnerschaft verträglich und ist der Standort für die unterzubringenden Personen geeignet?

Empfehlung für das weitere Vorgehen

Eine sorgfältige Klärung der Rahmenbedingungen (Struktur der Einrichtung, geplante Zusammensetzung der Bewohnerschaft, ergänzende Einrichtungen und Organisationskonzept) ist für eine Bewertung notwendig. Angesichts der Bedeutung des Standorts empfiehlt sich eine – rechtlich nicht vorgeschriebene – Informationsveranstaltung für die Anwohnerschaft. Ein verbindliches Konzept des Betreibers zur Organisation der Einrichtung sowohl hinsichtlich der Anbindung und Versorgung der Bewohnerinnen und Bewohner als auch hinsichtlich der verträglichen Gestaltung in Bezug auf die Anlieger sollte neben den formalen baurechtlichen Angaben Bestandteil einer solchen Information sein:

• Ein überzeugendes und verträgliches Konzept könnte Bedenken ausräumen.

• Sollten sich potenzielle Probleme zeigen, wäre dies ein geeignetes Forum, um proaktiv Lösungsansätze zu diskutieren – auch zur Vermeidung späterer gerichtlicher Auseinandersetzungen.

• Sollte sich das Konzept aber als grundsätzlich nicht verträglich für diesen Standort herausstellen, sollte das Bezirksamt eine Versagung der Genehmigung und Alternativen prüfen.

• Zudem könnten im Rahmen einer solchen Veranstaltung auch über den Waldhotelstandort hinaus Ansätze zur städtebaulich verträglichen Weiterentwicklung des für Frohnau wichtigen Bereichs um den Pilz (einschließlich Entenkeller) besprochen werden.

Für eine abschließende Bewertung ist es derzeit zu früh. Der Bürgerverein bittet alle Beteiligten, die offenen Fragen sachlich zu klären, Bedenken ernst zu nehmen und gemeinsam an einer verträglichen Lösung für den Standort zu arbeiten.

Text wird ergänzt.